Entwicklung der Immobilienpreise: Wie lange geht der Boom noch weiter?

Seit einem Jahrzehnt kennen Immobilienpreise nur eine Richtung: steil nach oben. Bauland wird immer teurer, die Preise für Bestandsimmobilien explodieren. Mieter kämpfen mit steigenden Mieten, preiswerter Wohnraum wird knapp.

Woran liegt das – und kann man was dagegen tun?

Immobilienexperten am Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) und vom Zentralen Immobilien-Ausschuss (ZIA), aber auch unabhängige Forschungs- und Beratungsinstitute wie Empirica oder GEWOS führen die momentane Entwicklung der Immobilienpreise und hohen Mieten auf zwei Faktoren zurück: die Niedrig- beziehungsweise Nullzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) und eine starke Reurbanisierung. Beide Prozesse begannen etwa vor zehn Jahren und haben von zwei Seiten aus die Preise für Immobilien und parallel dazu auch die Mieten nach oben getrieben.

Durch die Nullzinspolitik der EZB wurden beispielsweise verzinste Geldanlageprodukte zunehmend unattraktiv, das Investment in Immobilien versprach überdurchschnittliche Renditen. Daher floss auch viel ausländisches Kapital in den Immobilienmarkt, vorwiegend nach München, Berlin und Hamburg. Nach der „Landflucht“ um die Jahrtausendwende setzte nun wieder ein starker Zuzug in deutsche Großstädte ein. Diese versprachen – und versprechen immer noch – interessante und gutbezahlte Jobs sowie ein reichhaltiges Kultur- und Freizeitangebot.

Für die nähere Zukunft sieht die Entwicklung ähnlich aus. Die Immobilienpreise werden weiter steigen, allerdings nicht mehr mit so gewaltigen Sprüngen wie zuletzt. In einigen Metropolen wie Berlin oder München scheint die Spitze steigender Immobilienpreise erreicht zu sein. Ob es sogar zu einer Preiskorrektur nach unten kommen wird, ist aber umstritten. Einig sind sich die Experten, dass Zinshebungen durch die EZB einen dämpfenden Einfluss auf die Entwicklung der Immobilienpreise haben könnten: Nun werden Geldanlagen wie Tagesgeld oder Festgeld wieder attraktiver.

Obwohl anscheinend überall Haus- und Wohnungspreise steigen, ist die Situation für Bauherren und Kaufinteressierte nicht hoffnungslos. Allerdings ist es deutlich komplizierter geworden, ein Schnäppchen zu finden. Vier Strategien helfen, der Entwicklung der Immobilienpreise ein Schnippchen zu schlagen – zumindest ein kleines:

• Ins Umland ausweichen
  Wird die City-Lage zu teuer, kann es sich lohnen, eine Immobilie im „Speckgürtel“ zu kaufen. Die Preise sind günstiger, allerdings steigen andere Kosten, vor allem die Ausgaben fürs Pendeln zum Arbeitsort.
• Gebrauchte Immobilien
  Bestandsimmobilien stellen ein sinnvolle Alternative zu Neubauten dar; zumal die Preise oftmals bis zu 20 Prozent günstiger sind. Der Haken: Lage, Größe und Ausstattung einer gebrauchten Immobilie entsprechen nicht immer den eigenen Vorstellungen, Umbauten und Modernisierungen kosten zusätzliches Geld.
• Staatliche Unterstützung
  Bauherren und Käufer können unter bestimmten Umständen staatliche Förderungen wie Wohn-Riester, Baukindergeld oder zinsgünstige Darlehen der KfW-Bank (bei energetischen Modernisierungen) in Anspruch nehmen.
• Günstige Immobilienfinanzierung
  Wer einen Kredit für den Hausbau oder Hauskauf benötigt, sollte im Vorfeld genau vergleichen. Die Preisunterschiede sind enorm, bei Laufzeiten von 15 bis 20 Jahren wirken sich selbst kleine Abweichungen beim Zinssatz erheblich aus. Übrigens: Mittels Bausparen kann man sich frühzeitig einen günstigen Zinssatz sichern.
  

Wer von steigenden Mieten betroffen ist, kann möglicherweise ebenfalls in Randgebiete oder das Umland ausweichen, wo die Mieten niedriger sind. Viele jungen Menschen, gerade Studenten, ziehen auf der Suche nach günstigen Wohnalternativen vermehrt in „Schwarmstädte“: mittelgroße Städte an der Peripherie von Ballungszentren – etwa Halle, Erfurt oder Bamberg –, die über eine Universität und attraktive Jobs verfügen, aber auch mit einen interessanten Kulturprogramm und – vor allem – mit bezahlbaren Mieten punkten.

Grundsätzlich lässt sich nur auf politischer und gesellschaftlicher Ebene verhindern, dass die Mieten ins Unermessliche steigen. Erste Instrumente wurden bereits geschaffen, zum Beispiel die Mietpreisbremse oder die Einschränkungen, Modernisierungen auf Mieter umzulegen. Helfen würden auch die weitere Ausweisung von Bauland für den Neubau von Wohnungen oder eine innerstädtische Nachverdichtung. Bei dieser werden beispielsweise Baulücken geschlossen oder alte, nicht mehr genutzte Industriehallen durch moderne Wohngebäude ersetzt.